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        宋宇与北京盛和发房地产开发有限公司、广东粤财投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限责任公司商品房预售合同纠纷案

        日期:2013年9月17日 16:41

        宋宇与北京盛和发房地产开发有限公司、广东粤财投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限责任公司商品房预售合同纠纷案

        (2011年12月16日中华人民共和国最高人民法院民事判决书(2011)民提字第331号)

         

            裁判摘要

          买受人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系,并依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定,对抗承包人建设工程价款请求权,但在签订购房合同、支付购房款等重要事实上存在众多疑点,双方多次陈述不一、前后矛盾,据以认定双方之间存在真实的商品房买卖关系的依据明显不足。在此情况下,买受人请求开发商按照商品房买卖合同约定,办理房屋过户登记的,应予驳回。

         

            最高人民法院民事判决书(2011)民提字第331号

            申诉人(一审原告、二审上诉人、申请再审人):宋宇。

          委托代理人:刘飞,北京市威灵律师事务所律师。

          被申诉人(一审被告、二审被上诉人、被申请人):北京盛和发房地产开发有限公司。

          法定代表人:杨晓南,该公司董事长。

          委托代理人:钟宇清,北京市金励律师事务所律师。

          被申诉人(一审第三人、二审被上诉人、被申请人):广东粤财投资控股有限公司(原为广东发展银行股份有限公司北京分行)。

          法定代表人:梁棠,该公司董事长。

          委托代理人:张学明,广东三良律师事务所律师。

          被申诉人(一审第三人、二审被上诉人、被申请人):北京城乡建设集团有限责任公司。

          法定代表人:刘崇泽,该公司董事长。

          委托代理人:景保华,该公司职员。

          委托代理人:陈新华,北京市中运律师事务所律师。

          申诉人宋宇因与被申诉人北京盛和发房地产开发有限公司(以下简称盛和发公司)、广东粤财投资控股有限公司(以下简称粤财公司)、北京城乡建设集团有限责任公司(以下简称城乡建设)商品房预售合同纠纷一案,不服北京市高级人民法院 (2010)高民再终字第1715号民事判决,向本院申请再审。本院于2011年8月24日作出(2011)民监字第369号民事裁定,提审本案并中止原判决的执行。本院依法组成合议庭,于2011年11月11日进行了开庭审理。宋宇的委托代理人刘飞,盛和发公司的委托代理人钟宇清,粤财公司的委托代理人张学明,城乡建设的委托代理人景保华、陈新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

            北京市第二中级人民法院(以下简称北京二中院)一审查明:盛和家园系盛和发公司投资建设的项目,共有两栋24层的住宅楼,一栋配套楼。1999年9月7日,盛和发公司取得盛和家园项目的建设用地规划许可证。2000年3月,盛和发公司取得建设工程开工证。2000年9月,盛和发公司取得国有土地使用证。2002年12月,盛和发公司取得盛和家园1#-3#楼的预售许可证。该项目于2002年4月26日竣工验收。2006年7月,盛和发公司取得该项目的大产权证。

          2001年4月25日,宋宇与盛和发公司签订了17份编号分别为No.125415、No.125418、No.125416、No.125417、No.125419、No.125420、No.125421、No.125422、No.125423、No.125424、 No.125425、No.130131、No.130132、No.130133、No.130134、No.130135、No.130136的商品房买卖合同。上述17份合同约定宋宇购买盛和发公司开发的位于北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园2号楼内23-A2、7-C2、20-D1、6-C2、 8-C2、14-B2、15-B2、16-B2、18-B2、19-B2、21- B2、3-A1、3-B1、3-D2、2-D1、4-C2、17-C2号房屋。该17套房屋单价均为每平方米5082元,价款总计10 190 728元。上述17份合同第十五条均约定:“出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第①②项处理:1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人,并按已付房价款的1%赔偿买受人损失;2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”

          合同签订后,宋宇于2001年4月26日至2002年4月28日期间将全部房价款支付给盛和发公司,盛和发公司认可收到全部房价款,并为宋宇开具收款收据。盛和发公司未依合同约定到房地产管理部门申请合同登记备案。2003年5月28日,盛和发公司向宋宇发出房屋入住通知书,通知宋宇到盛和家园物业公司办理入住手续。宋宇认可于2003年5月28日实际接收全部房屋。

            另查,2001年7月12日,盛和发公司为向广东发展银行股份有限公司北京分行 (以下简称广发行北京分行)申请贷款,将诉争17套房屋在内的盛和家园2号楼 129套在建房屋抵押给广发行北京分行,并在房地产管理部门进行抵押登记,抵押权权利范围为4000万元。由于盛和发公司不能按期偿还贷款,2003年7月10日,盛和发公司与广发行北京分行再次签订借款合同,借款1868万元,以偿还之前借款,本次贷款期限为2003年9月18日至2004年4月17日,盛和发公司以其拥有的包括诉争17套房屋在内的盛和家园2号楼71套房产作为抵押,同日,双方签订抵押合同。2003年9月15日,上述房屋在房地产管理部门完成抵押登记手续。

          2004年3月,广发行北京分行向北京二中院提起民事诉讼,要求盛和发公司提前偿还剩余贷款,给付利息、复利及相关费用,并要求就抵押房产享有优先受偿权。 2004年6月2日,北京二中院就广发行北京分行诉盛和发公司一案作出(2004)二中民初字第04276号民事判决,确认广发行北京分行与盛和发公司签订的借款合同和抵押合同有效,盛和发公司偿还广发行北京分行借款本金1748万元、利息、复利及律师费,广发行北京分行对盛和发公司抵押的房产(包括诉争17套房屋)享有优先受偿权。该判决已经生效。

          又查,2004年11月5日北京仲裁委员会裁决盛和发公司将诉争房屋之一盛和家园2号楼15-B2号房屋交付北京君晓科技发展研究所(以下简称君晓所),并为君晓所办理商品房买卖合同登记备案手续,并协助君晓所办理房屋所有权证。经释明,宋宇仍坚持要求继续履行其与盛和发公司所签关于购买盛和家园2号楼15-B2号房屋的商品房买卖合同,坚持要求盛和发公司为其办理盛和家园2号楼15-B2号房屋的房屋所有权证。

          再查,广发行北京分行对宋宇与盛和发公司签订的商品房买卖合同的真实性提出异议,并举出如下证据佐证其说法:1.2002年4月29日盛和发公司盖章出具的钥匙移交书和盛和家园2号楼销售一览表。该表格显示宋宇购买的17套房屋未列入已销售的房产中;2.2002年5月22日盛和发公司盖章出具的借条及明细单。该借条及附表仍显示宋宇购买的17套房屋未售出;3.2003年盛和发公司再次将诉争房屋抵押给广发行北京分行时,并未声明已将诉争房屋卖与宋宇;4.2001年10月盛和发公司委托北京新生代会计师事务所有限公司(以下简称新生代事务所)作出的审计报告。该审计报告显示,2001年5月8日,盛和发公司与华南实业有限公司(以下简称华南实业)签订了借款合同,向华南实业借款1100万元,借期一个月。后盛和发公司于2001年7月25日已将借款归还华南实业。在公司账目及记账凭证中,此1100万元记载为向宋宇借款1100万元,并已归还。因此,宋宇与盛和发公司之间系借贷关系,并非房屋买卖关系。

            宋宇一审起诉称,2001年,其与盛和发公司签订了17份商品房买卖合同,购买盛和发公司开发的北京市朝阳区安慧东里 2号院盛和家园的17套房屋。自2001年4月26日至2002年4月28日,共计向盛和发公司支付全部购房款10 190 728元。 2003年5月28日,盛和发公司为其办理了入住手续,但时至今日,盛和发公司仍然未按照合同的约定办理房产证,故诉至法院,请求:1.确认17份商品房买卖合同合法有效;2.判令盛和发公司支付延期办证的违约金101 907.28元及经济损失5 898 092.72元;3.判令盛和发公司为其办理相应房屋的产权证;4.判令盛和发公司承担本案的诉讼费。

          盛和发公司辩称,同意宋宇第一项、第三项诉讼请求,同意按照合同约定给付宋宇迟延办证的违约金,就迟延办证未给宋宇造成其他损失,不同意赔偿损失。

          广发行北京分行称,盛和发公司为在广发行北京分行贷款,已经将本案诉争房屋全部抵押给广发行北京分行,且已在房地产行政管理部门进行抵押登记。北京二中院生效判决已经确认其就包括诉争房屋在内的抵押房产享有优先受偿权,且广发行北京分行有充分证据证明盛和发公司与宋宇签订的商品房买卖合同是虚假的。因此,宋宇无权取得诉争房屋的所有权。

            北京二中院一审认为,宋宇与盛和发公司均认可2001年4月25日所签17份商品房买卖合同系双方当事人自愿签订,且上述17份商品房买卖合同亦不存在违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定之处,应当认定该17份商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示,合法有效。广发行北京分行虽然举证证明盛和发公司曾经否认诉争房屋售出,且盛和发公司与宋宇之间存在借贷关系,但上述证据并不足以否定宋宇与盛和发公司所签17份商品房买卖合同的真实性,广发行北京分行该项诉讼主张证据不足,不予支持。

          盛和发公司认可宋宇依约交纳了全部购房款,则宋宇已经充分履行了合同义务,盛和发公司亦应当按照合同约定的期限协助宋宇办理所购房屋的房屋所有权证。现宋宇起诉要求盛和发公司为其办理诉争房屋的房屋所有权证,盛和发公司亦同意宋宇的诉讼主张,故宋宇的该项请求应予支持。但生效仲裁裁决已经确认盛和发公司将诉争房屋之一盛和家园2号楼15-B2号房屋交付君晓所,并协助君晓所办理房屋所有权证。则宋宇与盛和发公司之间就购买盛和家园2号楼15-B2号房屋所签商品房买卖合同已无继续履行的可能,鉴于宋宇经释明后仍坚持其诉讼主张,故驳回其要求盛和发公司为其办理盛和家园2号楼15-B2号房屋所有权证的诉讼请求。

          另,宋宇基于其与盛和发公司签订的商品房买卖合同主张盛和发公司为其办理诉争房屋的所有权证,其仅享有针对诉争房屋的债权,而生效判决已经确认广发行北京分行对盛和发公司抵押的房产(包括诉争17套房屋)享有优先受偿权,该优先受偿权来源于抵押物权。则在盛和发公司未向广发行北京分行及时清偿时,抵押权人广发行北京分行可以以抵押物折价或者从抵押物的变价中优先于一般债权人获得先位清偿,抵押权人行使抵押权后,剩余部分盛和发公司才能履行其与宋宇所签商品房买卖合同,为宋宇办理所购房屋的房屋所有权证。因此,只有在广发行北京分行就抵押物享有的优先受偿权充分实现后,盛和发公司才能为宋宇办理剩余房屋的房屋所有权证。

          盛和发公司未在合同约定的期限内为宋宇办理诉争房屋的房屋所有权证,违反了合同第十五条的约定,应当承担违约责任。关于延期办证违约金的数额,商品房买卖合同第十五条有明确的约定,盛和发公司亦同意按照合同约定给付,宋宇要求盛和发公司依据合同第十五条约定支付延期办证违约金的诉讼主张,合同依据充分,应予支持。宋宇称因盛和发公司迟延办证,致使其产生违约金之外的损失,就该部分损失宋宇未举证证明,不予支持。综上,作出 (2006)二中民初字第16218号民事判决:一、宋宇与盛和发公司签订的编号为No. 125415、No.125418、No.125416、No.125417、No 125419、No.125420、No.125421、No.125422、No. 125423、No.125424、No.125425、No.130131、No.130132、No.130133、No.130134、No.130135、No.130136的商品房买卖合同有效;二、在广发行北京分行就诉争房屋享有的优先受偿权实现后三十日内,盛和发公司为宋宇办理判决第一项所指合同项下除因广发行北京分行行使优先受偿权而被折价、拍卖或变卖的房屋及No.125421号商品房买卖合同项下15-B2号房屋以外房屋的所有权证;三、盛和发公司于判决生效后七日内给付宋宇延期办证违约金101 907.28元;四、驳回宋宇其他诉讼请求;五、驳回广发行北京分行其他诉讼请求。案件受理费40 010元,由宋宇负担39 310元;由盛和发公司负担700元。

          上述判决生效后,城乡建设以该判决侵害其合法权益为由,向北京市高级人民法院(以下简称北京高院)申请再审,北京高院于2008年12月26日作出(2008)高民申字第3230号民事裁定,指令北京二中院再审本案。

          北京二中院再审过程中,城乡建设申请作为第三人参加诉讼,法院依法予以准许。宋宇称,其购房不是常规的购房行为,第三人提供的证据均是间接证据,不足以证明宋宇与盛和发公司签订的商品房买卖合同虚假无效,坚持原诉意见。原审判决正确,请求再审维持原判。粤财公司述称,坚持原诉意见,其依生效判决对讼争房屋享有优先受偿权,宋宇与盛和发公司签订的商品房买卖合同是虚假合同。城乡建设辩称,宋宇与盛和发公司恶意串通,所签订的商品房买卖合同是虚假无效合同,请求再审依法改判。

          北京二中院再审对本案原审另查及又查部分事实,予以确认。并另查明,盛和家园系盛和发公司投资建设的项目,其有两栋24层的住宅楼,一栋配套楼。1999年9月7日,盛和发公司取得盛和家园项目的建设用地规划许可证。2000年3月,盛和发公司取得建设工程开工证。2000年9月,盛和发公司取得国有土地使用证。2002年4月26日,盛和家园项目竣工验收,并于同年5月开始办理入住手续。2002年12月,盛和发公司取得盛和家园1#-3#楼预售许可证。2006年7月,盛和发公司取得盛和家园项目大产权证。

          再审诉讼中,宋宇称,2001年4月,时任盛和发公司法定代表人的王勇伟向其借款1100万元,2004年5月8日,宋宇与盛和发公司签订了两份借款金额分别为 1000万元和100万元的借款合同。后王勇伟表示将盛和家园房屋以较低价格卖与宋宇抵作借款,于是宋宇分别以宋宇本人、案外人张京生和关宏彪三人名义与盛和发公司签订了37套商品房买卖合同,并将合同签订时间写为2001年4月25日。合同签订后,宋宇称自2001年4月至2002年陆续通过银行转账、现金方式支付剩余购房款,直至2002年4月28日付清全部购房款23 776 740元,并称盛和发公司一直拖延拒开购房发票,均向其开具的收据,并在盛和发公司法定代表人更换为杨晓南后换开了新的收据。关于2001年5月8日盛和发公司与华南实业签订的借款合同及还款凭证,宋宇原审期间称,2001年6月底因欲退购房屋索要房款,盛和发公司表示可先退款1100万元,但需签订借款合同方便财务账目处理,据此宋宇以华南实业名义签订了借款合同,退回1100万元,后宋宇又欲继续购房,故将退回的1100万元以现金形式交回盛和发公司;宋宇再审期间称, 2001年7月王勇伟让宋宇帮其走账,故以华南实业名义签订了1100万元借款合同,王勇伟以支票形式支付给华南实业,后将1100万元以现金形式提走。城乡建设辩称,宋宇关于购房过程的陈述前后多处矛盾,购房行为虚假,并申请法院调取了公安局卷宗中北京市建设委员会房屋交易市场管理处(以下简称建委房管处)证明、北京武夷房地产开发有限公司证明、北京市京津彩印有限公司证明、蒋磊(北京万泉花园物业开发有限公司职员)询问笔录、宋宇与盛和发公司签订的借款合同、宋宇询问笔录、王宝崧询问笔录、王兵询问笔录、刘茜询问笔录、宗秋祥询问笔录、盛和发公司会计报表、审计报告、盛和发公司销控表等证据材料。粤财公司同意城乡建设意见。

            经查,2005年3月15日之前,房地产开发企业预售商品房使用的商品房买卖合同文本均是从建委房管处或直接到印刷厂领取,编号为125401至125425的空白合同由北京武夷房地产开发有限公司领取,编号为130126至130150的空白合同由北京万泉花园物业开发有限公司领取,诉争编号为125415、125417-125423、125425、 130131-130135等合同文本已由上述两公司签约使用,

          盛和发公司原出纳王兵在公安局询问笔录中称,其在1999年10月至2001年11月任职期间,时任盛和发公司法定代表人王勇伟于2001年4月底左右让其与刘茜、梁爱军到宋宇处取借款1100万元支票、现金、银行卡,并于2001年7月以支票形式还清,并表示其任职期间未听说过宋宇、张京生、关宏彪购房,公司亦未收到过大额购房款。在房屋销售财务手续上交定金时开具收据,交首付款时开具发票。对宋宇提供的2001年购房款收据表示不是其开具的,具体情况不知情。

          盛和发公司原会计刘茜在公安局询问笔录中称,其在2000年5月至2001年11月任职期间,时任盛和发公司法定代表人的王勇伟让其与王兵、梁爱军到宋宇处取借款1100万元支票、现金、银行卡(具体时间记不清),并于2001年7月以支票形式还清,并表示其任职期间宋宇未购过房,在房屋销售财务手续上只开具过定金收据,交购房款是开具发票,对宋宇提供的2001年购房款收据表示未见过。

          盛和发公司原副总经理宗秋祥在公安局询问笔录中称,其在2000年至2001年 11月任职期间,负责监管盛和家园房屋销售,未曾有宋宇、张京生、关宏彪三人购过房,但听时任盛和发公司法定代表人的王勇伟说过向宋宇借款1100万元。

          盛和发公司原副总经理王宝崧在公安局询问笔录中称,其在2002年初来公司任职后,听时任盛和发公司法定代表人杨晓南称,宋宇、张京生、关宏彪三人从前任法定代表人王勇伟处购买了37套房屋,前后共支付了2300万元左右购房款,开具的均是收据,并表示杨晓南在任期间系由其经手开具的收据,并对王勇伟在任期间开具的收据收回换开了新的收据,同时王宝崧表示对王勇伟在任期间签订合同及付款情况不清楚。

            另查一,2002年4月29日盛和发公司盖章出具的钥匙移交书、盛和家园2号楼销售一览表、2002年5月22日盛和发公司盖章出具的借条及明细单、盛和发公司销控表等证据材料,均显示诉争37套房屋(含以宋宇名义购买的17套房屋)未售出,未列入已销售房屋中。

          另查二,2001年1月至9月盛和发公司会计报表中发生额及余额表科目名称宋宇一栏记载:本期发生借方1100万元,贷方1100万元。2001年11月,新生代事务所接受盛和发公司委托作出的审计报告显示:2001年5月8日,盛和发公司与华南实业签订了借款合同,向华南实业借款1100万元,借款期限一个月。2001年7月 25日,盛和发公司将1100万元借款归还华南实业。在盛和家园项目资金来源明细表、往来明细表中,该1100万元记载为向宋宇借款,并记载已归还。

          另查三,诉争商品房买卖合同签订后未依约到房地产管理部门申请办理合同登记备案手续。宋宇称,2003年5月28日,盛和发公司发出房屋入住通知书(通知书上办理日期空白),其当日办理了入住手续,但未实际进住,亦未签订物业管理合同。

          又查,2000年3月13日,城乡建设与盛和发公司签订了北京市建设工程施工合同,约定由城乡建设承建盛和家园1#-3#楼商住及配套公建工程,合同总价款为 112 842 092元。该工程于2000年3月27日开工,2002年4月26日如约竣工验收并交付使用。2003年8月8日,城乡建设与盛和发公司签订了工程结算补充协议,双方确定工程最终结算总价为116000000元,盛和发公司除已支付68 106 400元外,尚欠47 393 600元。上述协议签订后,盛和发公司除于2003年10月14日、17日向城乡建设付款50万元外,其余款项包括违约金均未支付。后城乡建设分别两次诉至北京二中院,请求判令盛和发公司给付工程款及相应违约金等,并请求确认城乡建设对已完工程享有优先受偿权。北京二中院于2004年7月1日分别作出(2004)二中民初字第623号、(2004)二中民初字第 4023号民事判决,判令盛和发公司给付城乡建设工程款共计47 393 600元及相应违约金,驳回城乡建设要求确认对已完工程享有优先受偿权等诉讼请求。上述判决已经生效。

          再查,广发行北京分行依据2005年 12月31日广东发展银行股份有限公司与粤财公司签订的不良资产转让协议,于2006年10月31日与粤财公司签订单项贷款债权的债权转让协议,将广发行北京分行对盛和发公司基于借款合同享有的债权及由此债权产生的全部权益转让给粤财公司。后于2006年11月20日将债权转让及催收通知、担保权利转让及催收通知、还款账户通知送达盛和发公司,并对送达进行了公证。2007年6月27日,广发行北京分行在人民法院报上发布债权转让及催收公告。

          另,2008年10月20日,盛和发公司被依法吊销企业法人营业执照。

            北京二中院再审认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案宋宇虽提供了其与盛和发公司签订的商品房买卖合同、购房款收据及入住通知书等支持其诉讼请求,但其在签订合同、支付房款、借款等重要事实上原审及再审中陈述前后不一致,综合本案法院调取的公安局卷宗中相关证据以及盛和发公司销售记录等资料,表明宋宇未实际购买诉争房屋,诉争房屋均未售出。故现有证据不足以证明宋宇与盛和发公司之间存在商品房买卖关系,宋宇请求确认双方商品房买卖合同有效及其他相应诉讼请求,不予支持。粤财公司在原审中申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼,请求确认其对诉争房屋的优先受偿权,鉴于已有生效判决确认其对盛和发公司抵押房产(包括诉争房屋)享有优先受偿权,不再重复处理。综上,作出 (2009)二中民再初字第17337号民事判决:一、撤销(2006)二中民初字第16218号民事判决;二、驳回宋宇的诉讼请求;三、驳回粤财公司的诉讼请求。案件受理费 40010元,由宋宇负担。

          宋宇不服该判决,向北京高院提起上诉称,其多次提交了商品房买卖合同和购房款收据、入住通知单等证据,上述证据已经形成了完整的证据链,足以证明其实际取得了房屋所有权的事实,一审判决以效力低的证据否定效力高的证据,得出的判决结论是错误的,应当予以撤销,请法院查明事实,依法判决撤销本案的一审判决,维持(2006)二中民初字第16218号民事判决,由城乡建设承担诉讼费用。盛和发公司辩称,同意宋宇的上诉请求。粤财公司辩称,粤财公司享有优先受偿权,事实部分同意城乡建设的意见,本案一审判决正确,请求二审法院依法驳回上诉,维持一审判决。城乡建设辩称,本案的商品房买卖合同虚假,诉争17份合同文本是伪造的。合同签订时间及购房收据均是假的,宋宇未实际支付购房款,未实际入住,通过查阅案卷可以看出宋宇根本没有购买诉争房屋。城乡建设主张的证人证言效力远远高于宋宇提供的书证。综上所述,请求依法驳回上诉,维持一审判决。

          北京高院二审查明的事实除与一审查明的事实一致外,庭审中,宋宇对有关付款情况陈述为:1100万元的发生是基于借款,后来才产生宋宇和盛和发公司借款合同的存在,宋宇与盛和发公司的法定代表人是朋友,是基于双方的信任而借款。2001年4月30日之前,宋宇借给盛和发公司1100万元,是通过支票、现金、银行卡的方式支付的,2001年5月8日宋宇与盛和发公司签署了两份借款合同,分别为1000万元和100万元的合同,宋宇当日在借款合同上签字,但留在盛和发公司没有拿走,盛和发公司当时没有签字盖章,应该是在此之后签的,这些都是宋宇后来才想起来的。 2001年5月份宋宇又陆续借款给盛和发公司450万元,是通过银行卡及现金方式支付的,但未签任何合同。2001年6月中旬到7月份时,盛和发公司告诉宋宇该公司无力还款1550万元,希望宋宇能够购买盛和发公司的房子,使借款变成房款,经过协商,宋宇同意以本人及张京生、关宏彪的名义按照略低于市场价格的每平方米5082元购买37套房产,借款数额折抵 65%的房款,2001年6月底签订商品房买卖合同,将日期倒签至2001年4月25日。由于房屋当时还没有盖好,所以双方协商剩余房款等房屋建好后宋宇再支付。2001年7月15日,王勇伟、杨晓南找宋宇希望套取现金,于是签订借款合同,并由盛和发公司以还款为名给华南实业1050万元的支票,在该笔支票款项到达华南实业账后,宋宇个人又用现金1050万元交还盛和发公司,是分两次给付的,一次是500万元,一次是550万元,华南实业和盛和发公司签订合同的时间是2001年5月8日,金额为1100万元,2001年7月25日由华南实业给盛和发公司出具收据,数额是1050万元,项目为往来款,过账用的。2002年宋宇又陆续向盛和发公司支付房款800多万元,其中650万元是以支票方式支付的。

          另,宋宇所述与盛和发公司签订的17份商品房买卖合同编号为No.125415、No.125418、 No.125416、No.125417、No.125419、No.125420、 No.125421、No.125422、No.125423、No.125424、 No.125425、No.130131、No.130132、No.130133、 No.130134、No.130135、No.130136,系位于北京市朝阳区安慧东里2号院盛和家园2号楼内 23-A2、7-C2、20-D1、6-C2、8-C2、14-B2、15- B2、16-B2、18-B2、19-B2、21-B2、3-A1、3-B1、3-D2、2-D1、4-C2、17-C2号房屋,该17套房屋单价均为每平方米5082元,价款总计10 190 728元。

            北京高院二审认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案宋宇虽提供了其与盛和发公司签订的商品房买卖合同、购房款收据及入住通知书等证据支持其诉讼请求,但其在签订合同、支付房款、借款等重要事实上所做陈述前后不一致,综合本案法院调取的公安局卷宗中相关证据以及盛和发公司销售记录等证据,表明诉争房屋均未售出,故现有证据不足以证明宋宇与盛和发公司之间存在真实有效的商品房买卖关系,宋宇请求确认双方商品房买卖合同有效及其他相应诉讼请求,不予支持。综上,作出(2009)高民再终字第5744号民事判决:驳回上诉,维持原判。一审案件受理费40 010元,由宋宇负担;二审案件受理费2338元,由宋宇负担。

          宋宇不服北京高院二审判决,向本院申请再审称,(一)其多次提交了商品房买卖合同和购房款收据、入住通知单等证据,上述证据已经形成了完整的证据链,足以证明其实际取得了房屋所有权的事实。 (二)再审判决认定的还款数额与相关借款协议约定的应还款数额相差巨大,1100万元借款是否归还等问题再审判决无法说清。(三)其诉盛和发公司的商品房预售合同的确认之诉与城乡建设无关,城乡建设不是本案适格的当事人,原再审程序违法。故请求撤销再审判决,维持原审判决,由城乡建设承担诉讼费用。

          本院于2010年6月28日以(2010)民再申字第64号民事裁定指令北京高院再审。

          北京高院再审查明,再审期间城乡建设提供了以下新证据:2005年2月28日、同年5月20日、2007年8月7日马艳云、李轶英、张长青分别与盛和发公司签订的购房合同及发票,购买的房屋是盛和家园 2号楼15-C1、23-D2、3-D2,售出的盛和家园2号楼3-D2包括在本案诉争的房产内。

          另据北京二中院执行庭调查,目前查封的盛和发公司房产大部分已有新的权利人且已入住使用。

          再审查明的其他事实与二审查明的事实一致。

            北京高院再审认为,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。宋宇虽提供了其与盛和发公司签订的商品房买卖合同、购房款收据及入住通知书等证据支持其诉讼请求,但宋宇在签订购房合同、支付房款、与盛和发公司借款合同履行情况等重要事实上所做陈述前后矛盾,其陈述内容涉及大量现金支付且没有其他证据予以佐证,亦与常理相悖;宋宇所购房屋在房管部门没有备案的记载,宋宇亦未提供正式购房发票;盛和发公司销售记录、钥匙移交单、盛和发公司工作人员的有关证言均显示:宋宇所购房屋未售出。再审查明盛和发公司自2005年开始又将诉争房产陆续卖与他人,这些证据进一步证实,宋宇与盛和发公司之间不存在真实有效的商品房买卖关系,宋宇请求确认商品房买卖合同有效及其他相应诉讼请求,不予支持。综上,作出(2010)高民再终字第1715号民事判决:维持(2009)高民再终字第5744号民事判决。

          宋宇仍不服北京高院再审判决,再次向本院提出申诉称,(一)原再审存在程序错误。城乡建设并非一审第三人,在本案中不具备作为第三人的法定条件。诉争房屋本身与城乡建设无关,城乡建设对当事人双方的诉讼标的既没有独立请求权,也没有法律上的利害关系。城乡建设作为盛和发公司的债权人是其他案件的诉讼主体,不是本案的诉讼主体,不符合第三人的法律规定,将其作为第三人的诉讼主体地位没有法律依据。原审强行违法设立第三人,并由其启动再审,是最基本的程序错误。 (二)北京高院再审判决认定事实错误。其与盛和发公司之间基于合意将原先的借款转化为购房款并不违反法律相关规定,购房属实,真实付款,合同合法有效,证据完整充分。再审判决中的基本证据“丰台公安局询问笔录”,不具有真实性、合法性和关联性,是违法证据,没有证据效力。再审判决对宋宇支付余下的800余万元事实以及付款收据、入住通知书等证据在法庭调查中已查明,但在判决中却不予认定,用猜想来推断事实,有明显偏袒之嫌。综上,请求撤销北京高院(2010)高民再终字第1715号民事判决,维持北京二中院(2006)二中民初字第16218号民事判决。

          盛和发公司辩称,同意宋宇的申诉主张,北京二中院将城乡建设列为第三人没有依据。

          粤财公司辩称,宋宇的申诉主张不能成立,本案已经多次审理,盛和发公司和宋宇之间确实存在虚假串通的可能,北京高院再审判决正确,应予维持。粤财公司对案涉房屋享有优先受偿权。

          城乡建设辩称,(一)城乡建设是本案的适格当事人。讼争房产是盛和发公司清偿其工程款债务的责任财产,故城乡建设与本案有法律上的利害关系,完全有资格作为第三人参加诉讼。(二)宋宇提供的商品房买卖合同、购房款收据和入住通知单都是虚假的,宋宇等人与盛和发公司之间的商品房买卖合同关系完全是虚构的:从宋宇和盛和发公司之间的资金往来情况看,双方不存在真实的购房付款关系,北京高院从公安机关调取的对有关人员的询问笔录也佐证了双方并不存在真实的购房关系;宋宇关于购房的时间、款项支付等情况的陈述,前后矛盾,有些甚至截然相反。综上,北京高院再审判决认定事实清楚,适用法律正确,审判程序合法,应予维持。

          本院经审理查明:根据宋宇与盛和发公司的一致认可,宋宇所购37套房屋(以宋宇名义购买17套,以张京生名义购买10套,以关宏彪名义购买10套)总价款为23 776 740元,其中,现金部分共计 7 276 503.61元,由其他单位或个人转账部分共计16 500 236.39元,转账部分具体为:北京永信喷胶棉有限公司996 685.47元(支付时间为2001年4月30日);北京市东城区竹源食品店2 236 000元(支付时间为2001年4月30日);北京聚亿鑫商贸有限公司3 764 000元(支付时间为 2001年4月30日);王兵100万元;北京宏世源商贸有限公司200万元(支付时间为2001年5月9日);北京瑞龙森物流有限公司1 303 550.92元(支付时间为2002年3月19日);北京富海华进出口有限公司220万元(支付时间为2002年3月25日):北京瑞龙森物流有限公司300万元 (支付时间为2002年4月28日)。上述单位中,北京永信喷胶棉有限公司、北京市东城区竹源食品店、北京瑞龙森物流有限公司和北京富海华进出口有限公司对所付款项作出《资金说明》,均称,其汇入盛和发公司的款项是用于宋宇购买盛和发公司开发的盛和家园2号楼部分商品房屋。

          另查,本院再审庭审中,对于北京高院再审查明的案涉房屋大部分已有新权利人且已和入住使用的事实,宋宇的委托代理人称,对于盛和发公司再行出售案涉房屋,一开始到底卖给谁了宋宇不知道,当时案涉房屋交付宋宇后,宋宇没有实际入住。对方销售征求宋宇,价格高的时候卖不卖,宋宇说如果价格合适可以卖,最后卖了多少,宋宇不知道。迄今为止,盛和发公司未将售房款返还宋宇。盛和发公司称,案涉房屋 2006年开始已售出大部分,是宋宇委托其卖的,并认可宋宇方关于委托过程的上述陈述。同时,盛和发公司承认,已收到售房款,但对于是否给宋宇不清楚。宋宇的委托代理人后又称,盛和发公司没有和宋宇说过是否出售。

          又查,根据法庭要求,盛和发公司庭后提交了2001年宋宇购房前后盛和发公司签订的其他商品房买卖合同文本四份,编号分别为 NO.079876、NO.079878、NO. 079877、NO.079899,签订时间为2001年 10月或11月,四份合同的最后一页均盖有“朝阳区房屋土地管理局商品房预售预购登记专用章”。盛和发公司据此认为,案外其他购房者的合同编号与案涉合同编号存在接近或连号现象,同属一批,说明案涉合同是正常的。

          本院再审查明的其他事实与北京高院再审查明的事实一致。

            本院经审理认为,综合当事人的申诉请求和理由,本案的争议焦点为:一、原判决是否存在程序错误;二、宋宇与盛和发公司之间的商品房买卖关系是否真实有效。

          (一)关于原判决是否存在程序错误的问题。

          《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第二款规定,最高人民法院对地方各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定,上级人民法院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定,发现确有错误的,有权提审或者指令下级人民法院再审。故北京高院根据该条规定,对北京二中院(2006)二中民初字第16218号民事判决依职权启动的再审程序,符合法律规定,在程序上并无不当。关于再审诉讼中,北京二中院允许城乡建设作为无独立请求权第三人参加诉讼的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定,对当事人双方的诉讼标的,第三人虽然没有独立请求权,但案件处理结果同他有法律上的利害关系的,可以申请参加诉讼。本案中,案涉房屋2004年即已在城乡建设诉盛和发公司建设工程施工合同纠纷一案中被查封,并作为强制执行的标的,且盛和发公司目前已被吊销营业执照,基本上无其他财产可供执行,因此,本案处理结果同城乡建设有法律上的利害关系,北京二中院在再审中将城乡建设作为无独立请求权第三人参加诉讼,并无不妥。宋宇的此项申诉请求,无事实和法律依据,本院不予支持。

          (二)关于宋宇与盛和发公司之间的商品房买卖关系是否真实有效的问题。

          宋宇主张商品房买卖合同真实有效的主要证据有:1.17份商品房买卖合同,对于合同书中签章的真实性,各方均无异议; 2.10张购房款收据,证明盛和发公司认可其付清37套房屋(以宋宇名义购买17套)的全部购房款;3.入住通知书,证明其已实际接收案涉房屋。该三份证据均发生在盛和发公司和宋宇内部,商品房买卖合同仅有双方签字盖章,无相关房地产管理部门的备案登记;10张收据仅是盛和发公司单方开具,无正式发票;房屋入住通知书也是仅有盛和发公司的盖章。

          根据本案现已查明的事实以及宋宇、盛和发公司在历次诉讼中所作陈述,本案商品房买卖关系在真实性上存在以下疑点:

          1.本案是源于2004年城乡建设因建设工程施工合同纠纷一案申请对盛和发公司财产(主要是案涉的17套房屋和分别以张京生、关宏彪名义各购买的10套房屋)的强制执行。宋宇为对抗该强制执行,提起本案诉讼,导致上述强制执行措施的中止。而正是在中止执行期间,盛和发公司又陆续将大部分案涉房屋售出。对于自己购置的大量房产,宋宇只是委托盛和发公司“价格合适可以卖”,对具体销售时间、价格、售出的套数以及资金收回情况,并不关注。自 2006年10月宋宇在北京二中院提起本案一审诉讼至本院再审期间,盛和发公司一方面陆续另行出售前述房屋中的大部分,另一方面又认可宋宇关于已购案涉房屋的主张。对上述情况,双方均无合理解释。

          2.商品房买卖合同本身存在疑点。根据原审查明的事实,编号为125401至125425的空白合同由北京武夷房地产开发有限公司领取,编号为130126至130150的空白合同由北京万泉花园物业开发有限公司领取,诉争编号为125415、125417-125423、125425、130131-130135等合同文本已由上述两公司签约使用。盛和发公司对案涉合同文本的来源无合理解释。另外,案涉合同未在房地产管理部门进行合同登记备案,而盛和发公司在本院庭审后提交的四份案外人购房合同上均盖有房地产管理部门的登记备案章。

          3.案涉合同的履行过程存在疑点。从总体看,案涉合同履行得非常随意。关于款项支付情况,本案所涉购房款的支付存在大量现金交易(700余万元),仅有宋宇本人的陈述,无其他证据佐证。盛和发公司一方面主张该现金部分主要被其前法定代表人王勇伟收取,另一方面又认可宋宇已付清全部购房款;转账部分,北京市东城区竹源食品店和北京永信喷胶棉有限公司向盛和发公司的转账日期均为2001年4月30日,其在本案原审诉讼期间对支付该笔款项出具《资金说明》均称,支付的款项用于宋宇购买盛和发公司开发的盛和家园2号楼部分商品房屋,但根据宋宇陈述,其与盛和发公司在2001年4月是借款关系,在 2001年6月后该笔借款才转为购房款的,两者存在明显矛盾。关于付款凭证,宋宇仅提交了盛和发公司出具的10张收据,无正式发票。在北京二中院再审期间,宋宇对此的解释是,“我买的房子都没开过发票,对于开发票的事情我都没想。”该解释难以让人信服。形式上,10张发票的编号与开具时间顺序存在颠倒现象,收据所载的数额与具体每次所付款项亦不能一一对应。关于入住情况,盛和家园项目2002年4月 26日竣工验收,同年5月开始办理入住手续,而宋宇2001年已经签订购房合同, 2002年4月28日已经付清全部购房款,盛和发公司却在2003年5月才向其发出房屋入住通知书。宋宇虽称已办理入住手续,但却未与物业公司签订物业服务合同,亦未实际入住。

          4.粤财公司在2001年7月和2003年9月两次对案涉房屋进行了抵押登记。签订抵押合同时,盛和发公司并未告知粤财公司案涉房屋已销售。盛和发公司给宋宇的入住通知书时间为2003年5月28日,宋宇也主张当日办理了入住手续,而案涉房屋第二次抵押登记日期为2003年9月15日,宋宇此时却未提任何异议。作为支付了全款的买房人,在一审判决其权利落后于在后的银行抵押权时,亦未提出上诉。

          5.《盛和家园项目资金来源明细表》 (截至2001年10月10日)其中一栏载明,单位:宋宇;性质:借款;金额:1100万元,同时列出的还有预收售楼款11 441万元。按照盛和发公司与宋宇的主张,2001年10月,双方已经将1100万元借款转化为购房款,但该表仍将宋宇的1100万元借款与售楼款同时并列列出。而在同时的《盛和家园项目资金往来明细表》(截至2001年10月 10日)其中一栏记载:还宋宇借款1100万元。现宋宇和盛和发公司均主张1100万元借款已转化为购房款,而对上表中所载的已还款情况未能作出合理解释,且对如此大额的资金往来和大量的房屋交易,双方仅以口头陈述为凭,亦未能提供借款转换成购房款的任何书面协议。对于借款如何转换为购房款以及购房经过,宋宇多次陈述不一,前后矛盾,又未能提供其他证据证明。

          6.2002年4月29日城乡建设与盛和发公司签署的钥匙移交书,载明案涉工程 2002年4月24日验收合格,城乡建设将已经预售的房屋每户五把钥匙移交盛和发公司。2002年5月22日城乡建设与盛和发公司签署的借条载明,为配合盛和发公司售楼需要,城乡建设借给盛和发公司盛和家园1#、2#楼尚未售出居室户门钥匙 (各户一把)。其中所附的盛和家园2号楼销售一览表中,案涉房屋显示尚未售出。双方签署上述文件的主要目的是进行房屋移交以及配合盛和发公司后续售楼的需要,此时隐瞒对宋宇的销售行为并无任何意义。

          本院认为,案涉商品房买卖关系是否真实存在是本案争议的关键所在。本案商品房买卖关系明显与同类的正常交易不符。虽然盛和发公司与宋宇在诉讼中均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系,但对签订购房合同、支付购房款等重要事实,宋宇多次陈述不一、前后矛盾。在存在上述众多疑点的情况下,认定宋宇与盛和发公司之间存在真实商品房买卖关系,依据明显不足。原审判决认定宋宇与盛和发公司之间不存在真实的商品房买卖关系,并无不当,本院予以维持。

          宋宇主张,2001年7月25日盛和发公司以支票形式汇到华南实业账户上的 1050万元与宋宇与盛和发公司签订的借款合同数额不符,原审判决未予明确,而且 2002年其支付给盛和发公司的800余万元款项原审判决也无法说明。本院认为,本案判决仅否定了宋宇与盛和发公司之间房屋买卖关系的真实性,而宋宇与盛和发公司资金往来情况,为另一法律关系,不属本案审理范围。

            综上所述,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

          维持北京市高级人民法院(2010)高民再终字第1715号民事判决。

          本判决为终审判决。

         

            审 判 长 辛正郁

            代理审判员 王 丹

            代理审判员 司 伟

            二0一一年十二月十六日

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